不動産売買 仲介手数料 計算ツール
売買価格を入れるだけで、宅地建物取引業法にもとづく仲介手数料の上限額（税抜・消費税・税込）をその場で概算。 200万・400万で区切る段階式の内訳も表示するので、 「価格×3%＋6万円」の速算式の中身まで一目で分かります。
つまり：売買価格3,000万円の物件を仲介してもらうとき、不動産会社が 買主・売主それぞれから受け取れる仲介手数料は、法律上最大で105万6,000円（税込）までです。通常はこれが「価格×3%＋6万円＋消費税」の速算式の答えと一致します。これは上限なので、これより安くなることはあっても、法的にこれを超える請求はできません。
くわしい計算の内訳（参考）
| 200万円以下の部分 × 5%（対象 2,000,000円） | 100,000 円 |
|---|---|
| 200万円超〜400万円の部分 × 4%（対象 2,000,000円） | 80,000 円 |
| 400万円を超える部分 × 3%（対象 26,000,000円） | 780,000 円 |
| 上限（税抜）（各段階の合計） | 960,000 円 |
| ＋ 消費税（10%） | ＋ 96,000 円 |
| 上限（税込）（依頼者一方あたり） | 1,056,000 円 |
※ 宅地建物取引業法と国土交通省告示にもとづく報酬の上限額の概算です。表示額は買主・売主それぞれが支払う「一方分」で、 売買が成立した場合に発生します。実際の手数料は業者との合意で決まり、 別途、登記費用・印紙税・ローン手数料などは含みません。具体的な金額は 不動産会社にご確認ください。
売買価格別「仲介手数料の上限」早見表（税込・消費税10%）
宅地建物取引業法にもとづく、依頼者の一方（買主または売主）が支払う仲介手数料の 上限額の目安です。税抜の上限額と、消費税10%を加えた税込額を並べています。
| 売買価格（税抜） | 上限（税抜） | 上限（税込10%） |
|---|---|---|
| 2,000,000円 | 100,000円 | 110,000円 |
| 3,000,000円 | 140,000円 | 154,000円 |
| 5,000,000円 | 210,000円 | 231,000円 |
| 7,000,000円 | 270,000円 | 297,000円 |
| 10,000,000円 | 360,000円 | 396,000円 |
| 15,000,000円 | 510,000円 | 561,000円 |
| 20,000,000円 | 660,000円 | 726,000円 |
| 30,000,000円 | 960,000円 | 1,056,000円 |
| 40,000,000円 | 1,260,000円 | 1,386,000円 |
| 50,000,000円 | 1,560,000円 | 1,716,000円 |
| 80,000,000円 | 2,460,000円 | 2,706,000円 |
| 100,000,000円 | 3,060,000円 | 3,366,000円 |
※ 概算。低廉な空き家等の特例（税抜800万円以下）は適用していない通常計算です。表示額は売主・買主それぞれの「一方分」です。
仲介手数料の仕組み
不動産の売買を不動産会社に仲介してもらうと、成約時に仲介手数料（媒介報酬）を支払います。この金額は青天井ではなく、 宅地建物取引業法（第46条）と国土交通省の告示で上限が決められています。
段階式（本来の計算）
売買価格（税抜）を次の3段階に分け、それぞれの料率をかけて合計します。
- 200万円以下の部分：×5%
- 200万円超〜400万円以下の部分：×4%
- 400万円を超える部分：×3%
ここに消費税（現在10%）が上乗せされた額が、依頼者の一方から受け取れる上限です。
速算式（同じ結果になる近道）
売買価格が税抜400万円を超える場合、段階式の合計は「売買価格 × 3% ＋ 6万円」（＋消費税）と一致します。 200万円超〜400万円以下は「×4%＋2万円」、200万円以下は「×5%」です。 実務ではこの速算式がよく使われます。
低廉な空き家等の特例
税抜800万円以下の宅地・建物の売買では、現地調査などの費用を理由に、 売主側の上限を18万円＋消費税まで引き上げられます。 2024年7月の改正で、対象が「400万円以下」から「800万円以下」へ拡大されました。 この特例を使うには、あらかじめ依頼者への説明と合意が必要です。
よくある質問
- 仲介手数料の上限はどう決まっていますか？
- 宅地建物取引業法（第46条）と国土交通省の告示で、売買価格（税抜）を「200万円以下＝5%」「200万円超〜400万円＝4%」「400万円超＝3%」の3段階に分け、それぞれを合計した額が上限と定められています。これに消費税が加わります。あくまで上限なので、これより安く設定するのは自由ですが、超える請求はできません。
- 「価格×3%＋6万円」という式とは違うのですか？
- 同じです。売買価格が税抜400万円を超える場合、3段階の合計は数学的に「売買価格×3%＋6万円」と一致します。これを速算式と呼びます（200万円超〜400万円は×4%＋2万円、200万円以下は×5%）。本ツールは段階ごとの内訳も表示するので、速算式の中身も確認できます。
- 消費税はどの金額にかかりますか？
- 消費税は仲介手数料そのものにかかります。売買価格にかけるのではなく、計算した上限額（税抜）に対して10%が上乗せされます。なお、売買価格を入力するときは、建物にかかる消費税を含まない「税抜の本体価格」で計算するのが原則です。
- 安い物件だと手数料が割高に見えるのはなぜ？
- 税抜800万円以下の宅地・建物では、現地調査の手間などを理由に、売主側の上限を18万円＋消費税まで引き上げられる「低廉な空き家等の特例」があります（2024年7月に対象が400万円以下から800万円以下へ拡大）。このため低額物件では、価格×3%＋6万円より高い上限になることがあります。本ツールの特例スイッチで確認できます。
出典・計算の根拠
- 宅地建物取引業法 第46条（報酬）＝宅建業者が受け取れる報酬額の上限を国土交通大臣が定めると規定。
- 昭和45年建設省告示第1552号「宅地建物取引業者が受けることのできる報酬の額」＝200万円以下5%／200万円超〜400万円4%／400万円超3%の段階料率。
- 国土交通省 令和6年改正（低廉な空き家等の特例）＝税抜800万円以下の売買で売主側の上限を18万円＋消費税まで引き上げ可能（対象を400万円以下から拡大）。
※ 本ツールが示すのは法律上の上限額の概算です。実際の手数料は不動産会社との合意で決まり、 登記費用・印紙税・ローン関連費用などは含みません。個別の金額は不動産会社にご確認ください。