リバースモーゲージのざっくり試算ツール
自宅の評価額と掛目・金利・借入年数を入れるだけで、リバースモーゲージで借りられる目安と、毎月・一括の受取例、 亡くなったときに一括返済する累積利息をその場で概算します。 老後資金の選択肢として検討するときの、最初の当たりをつけるためのツールです。
つまり：評価額5,000万円の自宅を担保にすると、掛目55%で約2,750万円まで借りられる目安です。 毎月コツコツ受け取るなら毎月約152,777円を15年。 借りたお金には金利3%の利息がついていき、亡くなったときに自宅の売却などで約4,284万4,104円（一括受取の場合）をまとめて返す仕組みです。
注意：自宅の評価額が下がると借りられる金額（限度額）が減らされたり、 想定より長生きして限度額に達すると、それ以上は受け取れなくなることがあります。 利息が元金に積み上がるため、長く借りるほど返済額は大きくなります。
受け取り方ごとの内訳（参考）
| 自宅の評価額 | 50,000,000 円 |
|---|---|
| 掛目（評価額のうち借りられる割合） | 55 % |
| 融資限度額（借りられる上限の目安） | 27,500,000 円 |
| ① 一括受取：契約時に受け取る額 | 27,500,000 円 |
| 15年後の返済額（元金＋利息＝死亡時に一括返済する目安） | 42,844,104 円 |
| うち累積利息（借りたお礼として上乗せで払う分） | 15,344,104 円 |
| ② 毎月受取：毎月受け取る額 | 152,777 円 |
| 15年で受け取る合計 | 27,499,860 円 |
| 15年後の返済額（元金＋利息＝死亡時に一括返済する目安） | 35,120,770 円 |
| うち累積利息 | 7,620,910 円 |
※ 利息を元金に組み入れて年複利で積み上げた概算です。実際の商品は金融機関ごとに 掛目・金利（多くは変動金利）・年齢条件・限度額・利息の払い方（毎月利払い型／元金組入型）が 大きく異なり、長期金利の上昇や自宅評価額の下落で限度額が見直されることもあります。 契約前に必ず各金融機関の商品説明・試算で確認してください。
評価額別の借入目安 早見表（概算）
掛目55%・金利3%・借入15年で計算した、融資限度額・毎月受取額・ 15年後の一括返済額（一括受取の場合）の目安です。条件を変えたい場合は上のシミュレーターで調整してください。
| 自宅の評価額 | 融資限度額の目安 | 毎月受取の目安 | 15年後の返済額 |
|---|---|---|---|
| 20,000,000 円 | 11,000,000 円 | 61,111 円 | 17,137,642 円 |
| 30,000,000 円 | 16,500,000 円 | 91,666 円 | 25,706,462 円 |
| 50,000,000 円 | 27,500,000 円 | 152,777 円 | 42,844,104 円 |
| 80,000,000 円 | 44,000,000 円 | 244,444 円 | 68,550,566 円 |
| 100,000,000 円 | 55,000,000 円 | 305,555 円 | 85,688,208 円 |
| 120,000,000 円 | 66,000,000 円 | 366,666 円 | 102,825,849 円 |
※ 概算。掛目・金利・物件の種類・エリア・年齢条件により実際とは前後します。 返済額は利息を元金に組み入れて年複利で積み上げた目安です。
そもそもリバースモーゲージとは？
リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り、契約者が亡くなったときに自宅を売却するなどして 一括返済する高齢者向けのローンです。ふつうの住宅ローンが「借りて、毎月返して、残高が減っていく」のに対し、 リバースモーゲージは「借りて、住み続けて、残高はむしろ増えていく」ため“逆（リバース）”と呼ばれます。 年金以外の老後資金を、引っ越さずに自宅から取り出す手段として使われます。
借りられる金額の決まり方
- 融資限度額 ＝ 自宅の評価額 × 掛目（担保評価率）。掛目は50〜60%程度が多く、 土地・マンションなど物件の種類やエリアで変わります。
- 受け取り方は2通り：契約時にまとめて受け取る「一括受取」と、毎月少しずつ受け取る「毎月（年金型）受取」。 毎月型は使った分だけ残高が増えるので、利息の増え方はゆるやかになります。
気をつけたい3つのリスク
- 評価額の下落リスク：地価が下がると限度額が引き下げられ、借りられる額が減ることがあります。
- 金利上昇リスク：多くが変動金利のため、金利が上がると利息の増えるスピードが速くなります。
- 長生きリスク：想定より長く借りると累積利息がふくらみ、限度額に達してそれ以上受け取れなくなることがあります。
相続人がいる場合は、亡くなったあとに自宅を売って返すのか、現金で返して自宅を残すのかを あらかじめ家族で話し合っておくと安心です。
よくある質問
- リバースモーゲージとは何ですか？
- 自宅（持ち家）を担保にお金を借り、契約者が亡くなったときに自宅を売却するなどして一括で返済する高齢者向けのローンです。生きているあいだは利息だけ払う、または利息も元金に組み入れて返済を先送りにできるのが特徴で、住み慣れた自宅に住み続けながら老後資金を確保する手段として使われます。
- いくらまで借りられますか？
- おおまかには「自宅の評価額 × 掛目（担保評価率）」が融資限度額の目安です。掛目は金融機関や物件（土地・マンションなど）によって異なり、50〜60%程度が多く見られます。たとえば評価額5,000万円・掛目55%なら、限度額の目安は約2,750万円です。実際は年齢・物件の種類・エリアなどでも変わります。
- 利息はどうやって増えますか？長生きすると損ですか？
- 借りた残高に対して金利（多くは変動金利）がかかります。利息を元金に組み入れる型では、借入期間が長くなるほど利息が利息を生み、亡くなったときの一括返済額が大きくなります。長生き自体は損ではありませんが、想定より長く借りると累積利息がふくらみ、限度額に達してそれ以上受け取れなくなるリスクがあります。
- 自宅の評価額が下がるとどうなりますか？
- リバースモーゲージは担保評価額をもとに限度額が決まるため、地価の下落などで評価額が下がると、借りられる金額（限度額）が引き下げられたり、追加融資が止まったりすることがあります。逆に長期金利が上がると利息の増えるスピードが速くなります。いずれも「概算は概算」と考え、契約前に金融機関の条件を必ず確認してください。
出典・計算の根拠
- 一般的なリバースモーゲージの仕組み（自宅を担保に借入れ、死亡時に自宅売却等で一括返済する高齢者向けローン）
- 融資限度額の目安＝自宅評価額×掛目（担保評価率・各金融機関の商品で50〜60%程度が一般的）
- 利息は借入残高に対する年複利で概算（多くの商品が変動金利・利息を元金に組み入れる型を想定）
掛目・金利・年齢条件・限度額・利息の払い方（毎月利払い型／元金組入型）は金融機関ごとに大きく異なります。 長期金利の上昇や自宅評価額の下落で限度額が見直されることもあるため、本ツールはあくまで概算です。 実際の借入条件は各金融機関の商品説明書・公式シミュレーターで必ずご確認ください。