住宅ローン控除（減税）シミュレーター
年末のローン残高を入れるだけで、住宅ローン控除（住宅ローン減税）で毎年いくら所得税・住民税が戻るか、控除期間トータルでいくらになるかをその場で概算。 新築13年・中古10年・控除率0.7%に対応しています。
つまり：残高3,000万円・新築（控除13年）なら、 住宅ローン控除で約210,000円が1年目に戻り、13年トータルでは約2,322,300円が所得税の還付・住民税の軽減として戻ってくる計算です。 毎年の控除額は年末残高×0.7%で決まり、残高が減るにつれて少しずつ小さくなっていきます。
1年目の控除額の内訳（参考）
| 1年目の年末残高 | 30,000,000 円 |
|---|---|
| 控除の対象になる残高（残高と借入限度額の小さい方） | 30,000,000 円 |
| 控除できる枠（対象残高 × 控除率0.7%） | 210,000 円 |
| うち所得税から（その年の所得税が上限） | 150,000 円 |
| うち住民税から（課税所得の5%・最大97,500円まで） | 60,000 円 |
| 1年目に実際に戻る額 | 210,000 円 |
年ごとの戻り額の目安（参考）
| 年目 | 年末残高 | 戻る額 |
|---|---|---|
| 1年目 | 30,000,000 円 | 210,000 円 |
| 2年目 | 29,280,480 円 | 204,963 円 |
| 3年目 | 28,553,731 円 | 199,876 円 |
| 4年目 | 27,819,681 円 | 194,738 円 |
| 5年目 | 27,078,258 円 | 189,548 円 |
| 6年目 | 26,329,386 円 | 184,306 円 |
| 7年目 | 25,572,990 円 | 179,011 円 |
| 8年目 | 24,808,996 円 | 173,663 円 |
| 9年目 | 24,037,328 円 | 168,261 円 |
| 10年目 | 23,257,906 円 | 162,805 円 |
| 11年目 | 22,470,655 円 | 157,295 円 |
| 12年目 | 21,675,495 円 | 151,728 円 |
| 13年目 | 20,872,347 円 | 146,106 円 |
| 合計 | — | 2,322,300 円 |
※ 入居年・住宅の省エネ性能・床面積・所得・扶養・他の税額控除などで実際の金額は変わる概算です。2年目以降の残高は元利均等返済を前提に概算しており、繰上げ返済や金利変動は反映しません。 正確な金額は源泉徴収票・住宅ローンの残高証明書をもとに、国税庁の案内や税務署・税理士でご確認ください。
残高別・戻る額の早見表（概算）
新築（控除13年）・控除率0.7%・借入限度額3,000万円・所得税20万円・住民税の課税所得400万円で計算した、 1年目に戻る額と13年トータルの目安です。条件を変えたい場合は上のシミュレーターで調整してください。
| 1年目の年末残高 | 1年目に戻る額 | 13年トータル |
|---|---|---|
| 20,000,000 円 | 140,000 円 | 1,548,199 円 |
| 25,000,000 円 | 175,000 円 | 1,935,250 円 |
| 30,000,000 円 | 210,000 円 | 2,322,300 円 |
| 35,000,000 円 | 210,000 円 | 2,588,683 円 |
| 40,000,000 円 | 210,000 円 | 2,706,840 円 |
| 50,000,000 円 | 210,000 円 | 2,730,000 円 |
※ 概算。残高3,000万円を超える部分は借入限度額3,000万円で頭打ちになるため、 1年目に戻る額は同じ（残高×0.7%＝21万円が枠）になります。納める税金が少ないと戻りはさらに減ります。
そもそも住宅ローン控除（減税）とは？
住宅ローン控除（正式名称「住宅借入金等特別控除」）は、住宅ローンでマイホームを買った人の税金が 一定期間安くなる制度です。むずかしく聞こえますが、仕組みはシンプルです。
控除額の決まり方
- 毎年の控除額 ＝ 年末のローン残高 × 0.7%。残高3,000万円なら 21万円が目安です。
- 借入限度額が上限：年末残高がいくら大きくても、住宅の省エネ性能で決まる限度額（一般の新築で3,000万円など）までしか対象になりません。
- 残高が減ると控除も減る：返済が進んで残高が下がると、その0.7%である控除額も毎年少しずつ小さくなります。
どこから戻ってくるか
- まず所得税から：その年に納めた所得税から差し引かれます（払った所得税が上限）。
- 引ききれない分は住民税から：翌年の住民税から差し引かれます。ただし課税所得の5%・最大97,500円までという上限があります。
- 税金が少ないと戻りも減る：もともと納める税金が控除額より少ないと、その分は戻りません。 控除は「払った税金を返す」制度なので、払っていない税金は戻ってこないということです。
控除を受けられる期間
- 新築・買取再販：最大13年。
- 中古（既存住宅）：最大10年。
よくある質問
- 住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは何ですか？
- 正式には「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを使ってマイホームを買ったり建てたりした人が、毎年の年末ローン残高の0.7%にあたる金額を、所得税（引ききれない分は住民税）から差し引ける制度です。新築は最大13年、中古は最大10年にわたって受けられます。確定申告（初年度）や年末調整で手続きします。
- いくら戻るかはどうやって決まりますか？
- その年の控除額は「年末ローン残高（借入限度額が上限）× 0.7%」で決まります。ただし、もともと納めている所得税・住民税の額が控除額より少ないと、その分は戻りません（払った税金以上には戻らない）。残高が減るほど毎年の控除額も少しずつ小さくなります。
- 所得税で引ききれないとどうなりますか？
- 所得税から控除しきれなかった分は、翌年の住民税から差し引かれます。ただし住民税からの控除には上限があり、前年の課税所得（総所得金額等）の5%、かつ97,500円までです。それも超えた分は残念ながら戻りません。
- このシミュレーターはどこまで正確ですか？
- 年末残高・借入限度額・控除率0.7%・控除期間（新築13年/中古10年）と、所得税・住民税の枠だけを反映した概算です。入居年・住宅の省エネ性能・床面積・繰上げ返済・金利変動・他の税額控除などは反映していません。正確な金額は源泉徴収票・残高証明書をもとに国税庁の案内や税務署・税理士でご確認ください。
出典・計算の根拠
- 国税庁 タックスアンサー No.1211-1「住宅ローン控除を受けるための要件」（控除率0.7%）
- 国税庁 タックスアンサー No.1213「認定住宅等の新築等をした場合」（新築の控除期間13年・借入限度額）
- 国税庁 タックスアンサー No.1214「中古住宅を取得した場合」（既存住宅の控除期間10年・借入限度額）
- 国税庁 タックスアンサー No.1216「住宅ローン控除を受ける方へ」・地方税法（所得税で引ききれない分の住民税控除＝課税総所得金額等の5%・上限97,500円）
- 国土交通省「住宅ローン減税」制度概要（令和の住宅ローン控除）
毎年の控除額＝min(年末残高, 借入限度額)×0.7%。所得税から控除し、引ききれない分を住民税（課税所得×5%・上限97,500円）から控除する概算です。 制度・限度額・要件は入居年や住宅性能、税制改正で変わります。本ツールはあくまで概算であり、最新の正確な金額は源泉徴収票・残高証明書をもとに国税庁の案内や税務署・税理士でご確認ください。