配偶者居住権 評価計算ツール
建物・土地の相続税評価額と、耐用年数・経過年数・平均余命を入れるだけで、配偶者居住権と敷地利用権、そしてその負担が付いた所有権の評価額をその場で概算します。 相続税法第23条の2の計算式にそって、配偶者と所有者がそれぞれいくら分の権利を持つかが分かります。
つまり：自宅を相続するとき、住み続ける配偶者の権利（配偶者居住権＋敷地利用権）は約1,819万7,391円、その家・土地を相続する人が受け取る 「人が住んでいる状態の所有権」は約1,180万2,609円と評価されます。 存続年数が長いほど配偶者の権利が大きく、所有権は小さくなります。
くわしい計算の内訳（参考）
| 住宅用に換算した耐用年数 | 33年（法定×1.5） |
|---|---|
| 存続年数 | 20年 |
| 複利現価率（3%） | 0.554 |
| 建物の評価額 | 10,000,000 円 |
| ┗ 配偶者居住権（建物） | 9,277,391 円 |
| ┗ 負担付き建物所有権 | 722,609 円 |
| 土地の評価額 | 20,000,000 円 |
| ┗ 敷地利用権（土地） | 8,920,000 円 |
| ┗ 負担付き土地所有権 | 11,080,000 円 |
| 配偶者の権利 合計 | 18,197,391 円 |
| 負担付き所有権 合計 | 11,802,609 円 |
※ 相続税法第23条の2にもとづく概算です。実際の評価では、固定資産税評価額・路線価・平均余命（簡易生命表の最新値）・ 複利現価率（国税庁の複利表）を正確に当てはめ、6か月の端数処理や小規模宅地等の特例なども関わります。 具体的な相続税の申告は税理士など専門家にご相談ください。
存続年数別「複利現価率（3%）」早見表（概算）
配偶者居住権の評価では、将来の価値を今の価値に割り戻すために、法定利率3%の複利現価率（＝1 ÷ 1.03の存続年数乗）を使います。 存続年数が長いほど現価率は小さくなり、所有権側の評価が下がります。 下の表は建物1,000万円・土地2,000万円・木造(耐用33年換算)・新築時設定の例での配偶者の権利合計です。
| 存続年数 | 複利現価率（3%） | 配偶者の権利 合計（例） |
|---|---|---|
| 5年 | 0.863 | 約541万7,576円 |
| 10年 | 0.744 | 約993万4,545円 |
| 15年 | 0.642 | 約1,365万8,182円 |
| 20年 | 0.554 | 約1,673万7,576円 |
| 25年 | 0.478 | 約1,928万1,212円 |
| 30年 | 0.412 | 約2,138万5,455円 |
※ 概算。実際の現価率は国税庁の複利表（小数第3位）に従い、平均余命や端数処理で結果は前後します。
配偶者居住権の評価の仕組み
配偶者居住権とは、亡くなった人の自宅に配偶者がそのまま住み続けられる権利です（2020年4月施行）。 自宅の所有権を子どもなどが相続しても、配偶者は「住む権利」だけを取得でき、 住む場所と他の遺産（預貯金など）の両方を確保しやすくなります。
建物の評価（配偶者居住権）
建物は次の式で、所有者が将来取り戻す価値（負担付き所有権）を先に求め、残りを居住権とします。
- 負担付き建物所有権 ＝ 建物の相続税評価額 ×（耐用年数 − 経過年数 − 存続年数）÷（耐用年数 − 経過年数）× 複利現価率
- 配偶者居住権（建物） ＝ 建物の相続税評価額 − 負担付き建物所有権
- ※（耐用年数 − 経過年数 − 存続年数）が0未満になるときは0として扱い、その場合は配偶者居住権が建物評価額の全額になります。
土地の評価（敷地利用権）
- 負担付き土地所有権 ＝ 土地の相続税評価額 × 複利現価率
- 敷地利用権（土地） ＝ 土地の相続税評価額 − 負担付き土地所有権
用語の補足
- 耐用年数：建物の法定耐用年数（木造22年・RC造47年など）を1.5倍した住宅用の年数（1年未満切り捨て）。
- 経過年数：建築（取得）から配偶者居住権を設定するまでの年数。6か月以上は1年、6か月未満は切り捨て。
- 存続年数：終身なら配偶者の平均余命（厚労省の簡易生命表）、有期なら設定年数（平均余命が上限）。
- 複利現価率：法定利率3%・存続年数に応じた現価率（＝1 ÷ 1.03の年数乗・国税庁の複利表）。
よくある質問
- 配偶者居住権とは何ですか？
- 2020年4月に始まった制度で、亡くなった人の配偶者が、その人の所有していた自宅にそのまま無償で住み続けられる権利です。自宅の所有権を別の相続人（子どもなど）が相続しても、配偶者は住む権利だけを取得できます。相続税の計算では、この『住む権利（配偶者居住権・敷地利用権）』と『その負担が付いた所有権』に分けて、それぞれを評価します。
- 配偶者居住権の評価額はどうやって決まりますか？
- 建物は『建物の相続税評価額 − 建物評価額 ×（耐用年数−経過年数−存続年数）÷（耐用年数−経過年数）× 複利現価率』、土地は『土地の相続税評価額 − 土地評価額 × 複利現価率』で求めます。耐用年数は法定耐用年数を1.5倍した住宅用の年数、存続年数は終身なら平均余命、複利現価率は法定利率3%で計算します（相続税法第23条の2）。
- 存続年数が長いほど、配偶者居住権は高くなりますか？
- はい。存続年数（配偶者が住み続けられる年数）が長いほど、住む権利の価値は大きくなり、逆に所有者が受け取る『負担付き所有権』は小さくなります。終身の場合は配偶者の平均余命を存続年数として使うため、配偶者が若いほど居住権の評価が高くなる傾向があります。
- このツールの結果はそのまま相続税申告に使えますか？
- 本ツールは仕組みを理解するための概算です。実際の申告では、固定資産税評価額・路線価・最新の簡易生命表による平均余命・国税庁の複利現価率表を正確に当てはめ、6か月の端数処理や小規模宅地等の特例なども関係します。具体的な評価・申告は税理士など専門家にご相談ください。
出典・計算の根拠
- 相続税法 第23条の2（配偶者居住権等の評価）。
- 国税庁「配偶者居住権等の評価に関する取扱いについて」（耐用年数×1.5・複利現価率・存続年数の定め）。
- 法定利率3%＝民法第404条。存続年数の複利現価率は 1 ÷ 1.03^n を小数第3位で算定。
- 平均余命＝厚生労働省「簡易生命表」（最新年の年齢別・性別の値を使用）。
本ツールの結果は仕組み理解のための概算であり、実際の相続税評価・申告額を保証するものではありません。 固定資産税評価額・路線価・最新の簡易生命表・国税庁の複利表・小規模宅地等の特例などにより結果は変わります。 具体的な申告は税理士など専門家にご相談ください。