土地建物 按分計算ツール
不動産の税込総額を、土地と建物の固定資産税評価額の比で按分し、 建物分にかかる消費税まで概算します。割合を直接指定することもでき、 土地は非課税・建物のみ課税という前提で土地価格・建物価格・建物の消費税を一度に確認できます。
つまり：3,500万円の物件は、固定資産税評価額の比で分けると土地 約2,100万円・建物 約1,400万円（税込）になります。 建物の税込価格には消費税が約127万2,727円含まれ、建物本体（税抜）は約1,272万7,273円です。 土地は消費税が非課税なので、そのまま土地の取得価額になります。
くわしい計算の内訳（参考）
| 不動産の総額（税込） | 35,000,000 円 |
|---|---|
| 土地の割合（土地分 ÷ 総額） | 約60.0％ |
| 建物の割合（建物分 ÷ 総額） | 約40.0％ |
| 土地価格（非課税＝税込・税抜とも同額） | 21,000,000 円 |
| 建物価格（税込） | 14,000,000 円 |
| 建物本体（税抜）（建物税込 ÷ 1.1…＝税込÷(1＋税率)） | 12,727,273 円 |
| 建物の消費税（10.0％） | 1,272,727 円 |
| 土地＋建物（税込・合計） | 35,000,000 円 |
※ 本ツールは概算です。端数処理の都合で各内訳の合計と総額がわずかにずれることがあります。 土地は消費税が非課税、建物は事業者（不動産会社など）が売主の場合に課税されます。個人が売主の中古住宅は建物も非課税のことが多く、その場合は税率を0にしてください。 実際の取得価額の区分は契約内容・税務上の取り扱いで変わるため、確定申告や仕訳では税理士・税務署にご確認ください。
建物割合別の按分早見表（総額3,500万円・消費税10％の例）
税込総額が3,500万円の物件を、建物の割合ごとに按分した場合の目安です。 土地は非課税、建物の税込価格に10％の消費税が含まれる前提で計算しています。
| 建物の割合 | 土地価格（非課税） | 建物価格（税込） | うち消費税（10％） |
|---|---|---|---|
| 30％ | 2,450万円 | 1,050万円 | 95万4,545円 |
| 40％ | 2,100万円 | 1,400万円 | 127万2,727円 |
| 50％ | 1,750万円 | 1,750万円 | 159万909円 |
| 60％ | 1,400万円 | 2,100万円 | 190万9,091円 |
| 70％ | 1,050万円 | 2,450万円 | 222万7,273円 |
※ 概算。端数処理の都合で土地＋建物の合計と総額がわずかにずれることがあります。 実際の按分割合は固定資産税評価額や契約内容によって変わります。
土地・建物の按分とは？
不動産を「土地○○円・建物○○円」と内訳を分けずに総額だけで買うことはよくあります。 しかし税務上は、土地と建物を分けておく必要があります。理由は主に2つです。
理由①：建物だけ減価償却できる
建物は使ううちに価値が下がるため、取得価額を年数で割って減価償却費（経費）にできます。 一方で土地は古くなっても価値が下がらないとされ、減価償却できません。 賃貸経営や事業で建物を使う場合、建物分をいくらにするかで経費の額が変わります。
理由②：消費税のかかり方が違う
土地の譲渡・貸付けは消費税が非課税です（国税庁 タックスアンサー No.6201）。 一方、建物は売主が不動産会社などの事業者のときに消費税の課税対象になります。 そのため、建物の税込価格には消費税が含まれ、税抜の建物本体価格を求めるには 「建物税込 ÷（1＋消費税率）」で割り戻します。
按分の代表的な方法
- 固定資産税評価額の比で分ける：課税明細書の土地・建物それぞれの評価額の比で総額を按分する、実務でよく使われる合理的な方法。
- 契約書の内訳に従う：売買契約書に土地・建物の金額や建物の消費税額が書いてあれば、原則そちらが優先されます。
- 不動産鑑定評価などで分ける：金額が大きい・特殊なケースでは、鑑定評価による区分が用いられることもあります。
よくある質問
- なぜ土地と建物を分ける必要があるのですか？
- 建物は時間とともに価値が下がるため、取得価額を減価償却して経費にできますが、土地は減価償却できません。また土地の譲渡・貸付けは消費税が非課税で、建物（事業者売主のとき）は課税対象です。このため、購入総額を土地分と建物分に正しく区分することが、減価償却費の計算や消費税の処理で必要になります。
- 固定資産税評価額での按分とは何ですか？
- 毎年届く固定資産税の課税明細書には、土地と建物それぞれの「固定資産税評価額」が載っています。この評価額の比で総額を分ける方法で、税務上も合理的な区分方法の一つとして広く使われています。たとえば土地の評価額1,500万円・建物の評価額1,000万円なら、土地6割・建物4割として総額を按分します。
- 中古住宅を個人から買った場合の消費税はどうなりますか？
- 売主が個人（事業者でない）の中古住宅は、建物部分も消費税が非課税になることが一般的です。その場合は消費税率を0％にして計算してください。売主が不動産会社などの事業者のときは、建物にのみ消費税がかかります（土地は売主が誰でも非課税）。
- 契約書に土地・建物の内訳が書いてある場合は？
- 売買契約書に土地と建物の金額（または建物の消費税額）が明記されていれば、原則その金額が優先されます。その場合は本ツールの「割合を自分で指定する」を使い、契約書の内訳に合う割合を入れてください。内訳が一切ない契約のときに、固定資産税評価額での按分が目安になります。
出典・計算の根拠
- 国税庁 タックスアンサー No.6201「非課税となる取引」：土地の譲渡及び貸付けは消費税が非課税。
- 国税庁 タックスアンサー No.6301「課税の対象」ほか：建物の譲渡は事業者が行う場合に消費税の課税対象。
- 取得価額の土地・建物への区分は「合理的な方法」によることとされ、固定資産税評価額の比による按分が代表例（法人税・所得税の実務）。
- 消費税の標準税率10％（うち地方消費税2.2％）。建物税抜＝建物税込 ÷（1＋税率）、消費税＝建物税込 − 建物税抜。
本ツールの計算結果は概算です。実際の取得価額の区分・消費税の取り扱いは契約内容や個別事情で変わります。 確定申告・仕訳・節税の判断は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。