不動産譲渡益 税金計算ツール
土地や建物を売ったときの利益（譲渡所得）にかかる税金を、売却価格・取得費・譲渡費用と 所有期間（短期／長期）からその場で概算します。マイホームの3,000万円特別控除や、取得費が不明なときの 概算取得費（売却価格の5%）にも対応し、税引後の手残りまで表示します。
つまり：もうけ（課税譲渡所得）は800万円。これに長期譲渡の税率20.315％がかかり、税金は合計約162万5,200円になります。手元には売却益から税金を引いた約637万4,800円が残る計算です。
くわしい計算の内訳（参考）
| 売却価格 | 50,000,000 円 |
|---|---|
| 取得費 | − 40,000,000 円 |
| 譲渡費用 | − 2,000,000 円 |
| 譲渡益（特別控除前） | 8,000,000 円 |
| 課税譲渡所得 | 8,000,000 円 |
| 所得税（15%） | 1,200,000 円 |
| 復興特別所得税（所得税の2.1%） | 25,200 円 |
| 住民税（5%） | 400,000 円 |
| 税額合計 | 1,625,200 円 |
| 税引後の手残り | 6,374,800 円 |
※ 個人がマイホームや投資用不動産（土地・建物）を売ったときの概算です。 税率は復興特別所得税（2037年まで）を含みます。実際は取得費の計算（減価償却）・各種特例（軽減税率・買換え特例・3,000万円控除の適用要件）・端数処理で前後します。 相続や事業用、譲渡損の通算などは扱っていません。正確な金額は国税庁の資料・税理士にご確認ください。
課税譲渡所得別「短期 vs 長期」税額早見表（概算）
取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた後の課税譲渡所得に対して、短期譲渡（5年以下・39.63%）と 長期譲渡（5年超・20.315%）でかかる税額を並べたものです。同じ利益でも、所有期間で税額が大きく変わるのが分かります。
| 課税譲渡所得 | 短期（39.63%） | 長期（20.315%） |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 約396万3,000円 | 約203万1,500円 |
| 2,000万円 | 約792万6,000円 | 約406万3,000円 |
| 3,000万円 | 約1,188万9,000円 | 約609万4,500円 |
| 5,000万円 | 約1,981万5,000円 | 約1,015万7,500円 |
| 1億円 | 約3,963万円 | 約2,031万5,000円 |
※ 概算。復興特別所得税（2037年まで）を含む。特別控除・軽減税率・買換え特例は加味していません。
不動産の譲渡所得税のしくみ
個人が土地・建物を売って利益が出ると、その譲渡所得には給与など他の所得とは分けて税率をかける 「分離課税」の税金がかかります。計算の流れはシンプルです。
計算式
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
- 取得費：買ったときの代金や購入諸費用。建物は減価償却した後の金額。不明なときは売却価格の5%（概算取得費）を使えます。
- 譲渡費用：売るために直接かかった費用（仲介手数料・印紙税・解体費・測量費など）。
- 特別控除：マイホーム売却なら最高3,000万円など、要件を満たす場合に差し引けます。
税率（所有期間で2段階）
- 短期譲渡（5年以下）：所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9% ＝ 39.63%
- 長期譲渡（5年超）：所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5% ＝ 20.315%
- 所有期間は売った年の1月1日時点で数えます（売却日ではない点に注意）。
使うときの注意
- 建物の取得費は、購入額そのままではなく経過年数に応じた減価償却後の金額になります。
- 相続した不動産、事業用資産、譲渡損が出たケースの損益通算などは本ツールでは扱っていません。
- 実際の申告は端数処理や各種特例で前後します。最終的な税額は国税庁の資料・税理士でご確認ください。
よくある質問
- 短期と長期はどこで分かれますか？
- 売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら「短期譲渡」、5年を超えていれば「長期譲渡」です。注意点は、売却日ではなく『売った年の1月1日』で数えること。たとえば2020年6月に買った不動産は、2025年中に売っても1月1日時点では4年余りなので短期、2026年に売れば長期になります。短期は税率39.63％、長期は20.315％と大きく違うため、売却時期の見極めが重要です。
- 取得費が分からないときはどうしますか？
- 買ったときの契約書などが見つからず取得費が不明な場合は、『概算取得費』として売却価格の5％を取得費とみなして計算できます（国税庁タックスアンサーNo.3252）。ただし実際の取得費が5％より高い場合は損になるため、できるだけ当時の売買契約書・領収書を探すのがおすすめです。本ツールでは『概算取得費』のチップで切り替えられます。
- マイホームを売ると税金は安くなりますか？
- 自分が住んでいた家（居住用財産）を売った場合は、譲渡益から最高3,000万円を差し引ける特別控除があります（タックスアンサーNo.3302）。これにより課税対象が大きく減り、利益が3,000万円以下なら税金が0円になることもあります。さらに所有10年超なら軽減税率の特例もありますが、適用には要件があるため、本ツールの控除欄に金額を入れて目安を確認しつつ、詳細は国税庁・税理士にご確認ください。
- この計算に住民税は含まれていますか？
- 含まれています。譲渡所得税は『所得税＋復興特別所得税＋住民税』の合計です。長期譲渡なら所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝20.315％、短期譲渡なら30％＋0.63％＋9％＝39.63％となります。本ツールの内訳表で、それぞれの税額を分けて表示しています。
出典・計算の根拠
- 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」（所得税15%＋住民税5%）。
- 国税庁 タックスアンサー No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」（所得税30%＋住民税9%）。
- 国税庁 タックスアンサー No.3252「取得費が分からないとき」（概算取得費＝売却価格×5%）。
- 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」（最高3,000万円の特別控除）。
- 復興特別所得税＝所得税額の2.1%（2013〜2037年。これにより長期20.315%／短期39.63%）。
本ツールの金額はすべて概算です。減価償却・各種特例の適用要件・端数処理・自治体差で実際の税額は前後します。 具体的な申告・節税判断は、ご自身で一次情報を確認のうえ税理士等の専門家にご相談ください。