住宅ローン 変動金利シミュレーター
借入額・返済期間・当初の金利を入れるだけで、将来 変動金利が上がっていったら毎月の返済額がいくらまで増えるかをその場で概算。何年ごとに何％ずつ・どこまで上がるかを自由に想定して、総返済額や利息の増え方を「金利が動かない場合」と比べられます。
つまり：3,500万円を年利0.5％・35年で借りると、最初の毎月返済は約90,855円。5年ごとに0.5％ずつ、最大2％まで金利が上がると想定すると、毎月返済は最終的に約108,662円まで増え、 総返済額は約4,360万9,638円（うち利息 約860万9,638円）。 金利が当初のまま動かなかった場合より、利息が約545万538円多くなる計算です。
くわしい計算の内訳（参考）
| 借入額 | 35,000,000 円 |
|---|---|
| 返済期間 | 35年（420回払い） |
| 1〜5年目 の毎月返済（年利 0.5％・当初） | 90,855 円/月 |
| 6〜10年目 の毎月返済（年利 1％） | 97,672 円/月 |
| 11〜15年目 の毎月返済（年利 1.5％） | 103,650 円/月 |
| 16〜35年目 の毎月返済（年利 2％） | 108,662 円/月 |
| 利息総額（想定どおり上昇した場合） | 8,609,638 円 |
| 総返済額（元金＋利息） | 43,609,638 円 |
| 金利が当初のまま動かない場合の総返済額 | 38,159,100 円 |
| 変動を想定したことで増える利息 | 5,450,538 円 |
※ 本ツールは概算です。元利均等返済で、5年ごとに金利が一定幅ずつ上がる シンプルなモデルで計算しており、変動金利型の「5年ルール（返済額を5年据え置き）」「125％ルール（返済額の上昇上限）」や、 半年ごとの金利見直し・保証料・団信・手数料は反映していません。実際の返済額は金融機関の計算方法・将来の金利次第で変わります。 正確な返済予定は借入先の金融機関でご確認ください。
金利上昇シナリオ別の早見表（概算）
借入3,500万円・35年・当初年利0.5％のとき、金利の上がり方ごとに「最初の毎月返済額」「想定どおり上がったあとの最大の毎月返済額」「総返済額」がどう変わるかの目安です。
| 金利の上がり方 | 最初の毎月返済 | 最大の毎月返済 | 総返済額 |
|---|---|---|---|
| 上がらない（0.5%のまま） | 90,855 円 | 90,855 円 | 38,159,030 円 |
| 5年ごと +0.25%（上限1.5%） | 90,855 円 | 101,312 円 | 41,136,876 円 |
| 5年ごと +0.5%（上限2.0%） | 90,855 円 | 108,662 円 | 43,609,638 円 |
| 5年ごと +0.5%（上限3.0%） | 90,855 円 | 115,330 円 | 44,645,557 円 |
※ 概算。元利均等返済・毎月複利で計算し、5年ルール／125％ルール・保証料・団信・手数料は含みません。実際の金利や金融機関の計算方法で結果は変わります。
変動金利と返済額の関係をやさしく解説
変動金利型の住宅ローンは、市場の金利が動くと適用金利も見直されます。金利が上がると、その時点の借入残高に新しい金利がかかるため、毎月の返済額が増えていきます。 逆に金利が下がれば返済額は減ります。固定金利と違って「将来いくら返すか」が確定しないのが特徴です。
毎月の返済額はどう決まる？
一般的な「元利均等返済」では、毎月の返済額が一定になるように計算します。残高 B・月利 i（＝年利÷12）・残り回数 k のとき、 毎月返済額は B × i × (1＋i)k ÷ ((1＋i)k − 1) で求まります。金利が見直されると、その時点の残高と残り回数でこの式を計算し直します。
このツールの想定（概算モデル）
- 金利は一定間隔で上がる：「○年ごとに+○％ずつ、上限○％まで」と単純化して上昇させます。
- 5年ルール・125％ルールは未反映：実際の変動金利型にある返済額の据え置き・上昇上限は入れていません（影響を素直に見るため）。
- 元金と利息だけ：保証料・団信・手数料・繰上返済は含みません。
上手な使い方
「金利が動かない場合」と「想定どおり上がった場合」を見比べて、最悪のケースでも返済を続けられるかを確認するのがおすすめです。 複数の上昇シナリオで毎月返済の上ぶれ幅を把握しておくと、無理のない借入額を判断しやすくなります。
よくある質問
- 変動金利が上がると毎月の返済額はどう変わりますか？
- 変動金利は市場金利に連動して見直されます。金利が上がると、残りの借入残高に対して新しい金利で返済額が計算し直されるため、毎月の返済額が増えます。本ツールでは「何年ごとに・何％ずつ・どこまで上がるか」を自分で想定して、毎月返済が最大いくらまで増えるかを概算できます。
- 実際の住宅ローンにある「5年ルール」「125%ルール」は計算に入っていますか？
- 入っていません。多くの変動金利型には、金利が上がっても5年間は返済額を据え置く「5年ルール」や、見直し後の返済額を直前の125%までに抑える「125%ルール」があります。本ツールはそれらを反映しない、金利上昇の影響を素直に見るためのシンプルな概算モデルです。実際の返済額はこれらのルールで緩和されることがあります。
- どんな上昇シナリオで試せばよいですか？
- 正解はありませんが、まずは『当初のまま動かない』『5年ごとに+0.25〜0.5%ずつ、上限2〜3%程度まで上がる』といった複数のシナリオで比べるのがおすすめです。最悪のケースでも返済を続けられるか（家計に無理がないか）を確認する使い方が向いています。
- 保証料や団信、手数料は含まれますか？
- 含まれません。本ツールは元金と利息だけの概算で、保証料・団体信用生命保険料・事務手数料・繰上返済などは反映していません。総支払額の正確な見積もりは、借入先の金融機関の返済予定表でご確認ください。
出典・計算の根拠
- 元利均等返済の式：毎月返済額 ＝ 借入残高 × 月利 × (1＋月利)^回数 ÷ ((1＋月利)^回数 − 1)（毎月複利の定義式）。月利＝年利÷12。
- 計算モデルの考え方：calculator.jp「住宅ローン変動金利シミュレーション」（一定期間ごとに金利が変わる前提で返済額を再計算する方式）を参考に、見直し間隔を入力可能にした概算。
- 変動金利の「5年ルール」「125％ルール」は多くの民間住宅ローン商品の一般的な仕組み（金融機関の商品説明による）。本ツールはこれらを反映しません。
本ツールの結果はすべて概算であり、特定の金融商品の推奨ではありません。実際の返済額・総支払額は、適用金利・金融機関の計算方法・各種費用により変わります。借入の判断は返済予定表など一次情報でご確認ください。